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USURA LEASING: irrilevanti gli interessi moratori e e le penali da inadempimento

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Ai fini della valutazione dell’usura oggettiva, non possono assumere alcun rilievo gli oneri conseguenti all’inadempimento del cliente (interessi moratori, penali) o all’interruzione volontaria del rapporto (penale di estinzione anticipata), in quanto la valutazione di usurarietà attiene alla fase fisiologica del rapporto e non già a quella patologica, che trova il suo fondamento nel comportamento volontario o colposo delle parti.

La Banca d’Italia non tiene conto degli interessi di mora applicati dagli istituti di credito ai fini dell’individuazione del tasso medio praticato, integrante la base di calcolo della soglia d’usura.

Ove si volesse ritenere che gli interessi moratori dovrebbero includersi nel calcolo del TAEG (ai fini del confronto con le soglie di usura), la conseguenza dell’eventuale superamento non sarebbe la nullità di tutto il contratto e la gratuità del rapporto ex art. 1815 c.c., bensì potrebbe configurarsi al più solo una nullità parziale della clausola relativa agli interessi moratori, con conseguente diritto del mutuatario/utilizzatore alla restituzione dei soli interessi moratori usurari effettivamente corrisposti.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott. Roberto Notaro con la sentenza n.7906 del 10.07.2017.

Nella fattispecie in esame un concessionario di un leasing conveniva in giudizio la società di leasing al fine di accertare la nullità del contratto stipulato con quest’ultima per contrasto con l’art. 644 cp alla luce dell’usurarietà degli interessi pattuiti.

Si costituiva, tempestivamente, in giudizio la società di leasing deducendo l’infondatezza della pretesa attorea, in considerazione dell’irrilevanza degli interessi moratori in quanto sommati a quelli corrispettivi ai fini del superamento del tasso soglia.

Il Giudicante, in merito all’eccepita usurarietà del contratto, ripercorrendo brevemente i vari orientamenti giurisprudenziali diffusisi circa la rilevanza degli interessi moratori ai fini del calcolo TSU ha ritenuto infondata la domanda avanzata in giudizio dall’attore, osservando come la Banca d’Italia non tiene conto degli interessi di mora applicati dagli istituti di credito ai fini dell’individuazione del tasso medio praticato, integrante la base di calcolo della soglia d’usura e specificando inoltre che risulterebbe irragionevole valutare l’usurarietà o meno degli interessi applicati al prestito laddove lo sconfinamento avvenga ad opera di poste passive – quali gli interessi di mora – che non siano state tenute in considerazione per la determinazione del limite di usura.

In particolare, sul punto Tribunale ha ulteriormente argomentato richiamando l’assunto secondo cui ai fini della valutazione dell’usura oggettiva, non possono assumere alcun rilievo gli oneri conseguenti all’inadempimento del cliente (interessi moratori, penali) o all’interruzione volontaria del rapporto (penale di estinzione anticipata), in quanto la valutazione di usurarietà attiene alla fase fisiologica del rapporto e non già a quella patologica, che trova il suo fondamento nel comportamento volontario o colposo delle parti.

Infine, il Giudicante ha inoltre ribadito che anche qualora si volesse ritenere che gli interessi moratori dovrebbero includersi nel calcolo del TAEG (ai fini del confronto con le soglie di usura), la conseguenza dell’eventuale superamento non sarebbe la nullità di tutto il contratto e la gratuità del rapporto ex art. 1815 c.c., bensì potrebbe configurarsi al più solo una nullità parziale della clausola relativa agli interessi moratori, con conseguente diritto del mutuatario/utilizzatore alla restituzione dei soli interessi moratori usurari effettivamente corrisposti.

Alla luce delle suesposte argomentazioni il Tribunale rigettava la domanda avanzata dall’attore, condannandolo, altresì, al pagamento delle spese di lite in favore della società di leasing.

Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:

USURA LEASING: GLI INTERESSI MORATORI HANNO FUNZIONE RISARCITORIA E NON RILEVANO AI FINI DELLA L.108/96

LA VALUTAZIONE DEL SUPERAMENTO DEL TASSO SOGLIA VA EFFETTUATA CONTEGGIANDO I SOLI ELEMENTI RETRIBUTIVI

Ordinanza | Tribunale di Modena, Giudice dott. Paolo Siracusano | 13.01.2017 |

LEASING: IL TASSO DI MORA NON PUÒ DETERMINARE USURA NÉ OGGETTIVA NÉ SOGGETTIVA

GLI INTERESSI CORRISPETTIVI NON POSSONO ESSERE INFICIATI DALL’EVENTUALE USURARIETÀ DEI MORATORI

Sentenza | Tribunale di Brescia, dott. Giuseppe Magnoli | 10.02.2015 |

USURA LEASING: INCUMULABILITÀ DEGLI INTERESSI MORATORI E CORRISPETTIVI STANTE LA DIVERSA NATURA DI TALI CATEGORIE DI INTERESSI

LE DISPOSIZIONI DI CUI AGLI ART. 644 C.P. E 1815 COMMA 2 C.C. SI RIFERISCONO ESCLUSIVAMENTE ALLE PRESTAZIONI DI NATURA CORRISPETTIVA GRAVANTI SUL MUTUATARIO

Sentenza | Tribunale di Bologna, dott.ssa Manuela Velotti | 17.02.2015 |

 

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CONSEGNA DOCUMENTI FALLIMENTO: inutilizzabile ricorso ex art. 700 cpc in mancanza di periculum specifico

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm 

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NOTAIO: responsabile in caso di omessa rilevazione degli usi civici

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Il NOTAIO richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, ha, di fatto, quello di compiere le visure, in quanto l’omissione è certamente da ricondurre alla vera e propria negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ex art. 1176, comma 2, c.c.

La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione da parte del NOTAIO è parificata all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.

In caso di concessione di mutuo ipotecario la corretta rilevazione della sussistenza di usi civici da parte del NOTAIO può consentire alla BANCA di effettuare una valutazione, non solo in merito all’opportunità di richiedere altre garanzie, ma addirittura di procedere con la stipula del contratto di mutuo.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott.ssa Rita Di Salvo con sentenza n. 4563 del 19.04.2017.

Nella fattispecie considerata, una BANCA proponeva azione di risarcimento danni da responsabilità professionale nei confronti del Notaio incaricato di redigere un contratto di mutuo ipotecario atteso che il professionista aveva omesso di rilevare l’esistenza degli usi civici gravanti sull’immobile ipotecato, al momento della stipula del contratto.

Si costituiva il NOTAIO contestando la sussistenza di qualsivoglia profilo di responsabilità.

Il Giudice adito evidenziava le peculiarità della figura del NOTAIO che quale libero professionista esperto in materia, fiscale, successoria ed urbanistica, è tenuto al pari di qualsiasi altro professionista intellettuale ad impiegare la diligenza necessaria ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c., nonché tenuto nei confronti delle parti da cui è richiesto, a garantire efficacia giuridica all’atto nel quale ritiene di poter sussumere la fattispecie concretamente prospettatagli e la finalità da queste perseguita.

Circa la natura della responsabilità del NOTAIO, quale esercente un’attività intellettuale, affermava che l’obbligazione alla quale è tenuto il professionista è comunemente qualificata come un’obbligazione di mezzi che, ha ad oggetto, non tanto il raggiungimento di un predeterminato risultato, quanto il massimo sforzo del debitore nel far sì che tale risultato sia raggiunto.

Riteneva, quindi, che il NOTAIO richiesto della rogazione di un atto di alienazione avente ad oggetto un bene immobile, tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, avesse, di fatto, quello di compiere le visure immobiliari al fine di verificare eventuali pesi gravanti sul bene.

Nel caso di specie, dal momento che la BANCA attrice, aveva incaricato il professionista di verificare l’esistenza di eventuali pregiudizievoli sul bene, lo stesso avrebbe dovuto rilevare la pendenza degli usi civici sull’immobile mediante debita consultazione dell’ufficio usi civici della Regione, attività che, se tempestivamente espletata, avrebbe consentito alla banca di essere informata in merito all’esistenza della formalità pregiudizievole con conseguente valutazione, non solo in merito all’opportunità di richiedere altre garanzie, ma addirittura di procedere con la stipula del contratto di mutuo

Parificava, pertanto, la mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.

Alla luce di dette considerazioni condannava il NOTAIO a risarcire la BANCA dei danni subiti a seguito della perdita della garanzia reale ed al pagamento delle spese di lite.

Per ulteriori approfendimenti si rinvia ai seguenti provvedimenti puibblicati in rivista:

MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO

IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI

Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660

NOTAIO: RESPONSABILE PER FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI NON RILEVATE

OBBLIGO PROFESSIONALE DI ESEGUIRE SCRUPOLOSAMENTE TUTTE LE ATTIVITÀ PRODROMICHE ALLA STIPULA

Sentenza | Tribunale di Arezzo, dott. Andrea Mattielli | 12.08.2016 | n.942

NOTAIO: RESPONSABILE SE NON SVOLGE LE DOVUTE INDAGINI PER ACCERTARE L’INESISTENZA DI USI CIVICI

LA DILIGENZA PROFESSIONALE IMPONE RISCONTRI PRESSO LA COMPETENTE PA E PRECISI OBBLIGHI INFORMATIVI NEI CONFRONTI DELLE PARTI PRIMA DELLA STIPULA DEL CONTRATTO

Sentenza | Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia | 30-04-2015

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NOTAIO: condannato al risarcimento in via equitativa per aver determinato la perdita del diritto ipotecario

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

L’azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un professionista, nella specie di un notaio, che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.
La prescrizione dell’azione di responsabilità contrattuale è decennale, dalla formazione del giudicato.
La liquidazione del danno per perdita della garanzia ipotecaria può avvenire in via equitativa secondo il valore medio dell’immobile in considerazione del fatto che i beni possano essere alienati nell’esecuzione individuale attraverso le successive vendite ad un prezzo anche notevolmente inferiore a quello di mercato.
E’ questo il principio di diritto cristallizzato dal Tribunale di Benevento, in persona del dott. Luigi Galasso, con sentenza n.1751 pronunziata in data 24/09/2013, a seguito dell’azione di responsabilità contrattuale esperita dalla Banca nei confronti di un notaio.
Nel caso di specie, la Banca aveva concluso, mediante atto rogato dal notaio, un contratto di apertura di credito assistito da ipoteca. A seguito del consenso dei garanti, la Banca aveva provveduto all’iscrizione del gravame sull’immobile come se i tre fideiussori fossero comproprietari nella misura di 1/3 ciascuno, quando invece, uno dei tre era nudo proprietario dell’intero e gli altri erano usufruttuari. Pertanto, la Banca citava in giudizio il notaio che, per mero errore materiale dell’atto, aveva determinato la perdita del diritto di ipoteca, essendo nulla l’iscrizione, avendo già ottenuto una declaratoria di responsabilità del professionista con sentenza del Tribunale di Benevento n.990/2002, confermata dalla Corte di Appello di Napoli.
Costituitosi il notaio, eccepiva la prescrizione del diritto della Banca e la circostanza secondo la quale l’istituto di credito, quale operatore professionale nella materia, avrebbe potuto verificare che la garanzia non si era costituita secondo le proprie reali intenzioni.
Ebbene, il Tribunale di Benevento, chiamato a pronunziarsi sulla causa de quo, ha statuito che l’evenienza che un’azione di mero accertamento dell’errore materiale potesse essere instaurata prima che la somma fosse erogata, e prima che maturasse l’inadempimento dei beneficiari dell’apertura di credito, e che essa conducesse la banca ad ottenere la garanzia ipotecaria, doveva essere fatta valere nell’alveo del giudizio sulla responsabilità; e, ove ancora ammissibile, rimane del tutto congetturale: anzi, la prima circostanza doveva essere verosimilmente esclusa, giacchè il creditore, confidando nella bontà dell’attività del notaio, secondo criteri di normalità non ha compiuto ulteriori verifiche.
Quanto poi alla modalità di risarcimento del danno, il giudice, dando seguito ad un precedente orientamento giurisprudenziale espresso dalla Suprema Corte con sentenza n.3657 del 14/02/2013, già oggetto di approfondimento sulla rivista, ha stabilito che nel caso di specie dovesse essere considerato l’an e il quantum del danno, valutando altresì se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione e che pertanto la liquidazione del risarcimento non poteva che seguire in via equitativa ai sensi dell’art.1226 cc.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale, ritenuta già accertata la responsabilità del notaio ed accolte le ragioni della Banca, ha condannato il professionista al risarcimento del danno patito dall’Istituto di credito che ha quantificato in euro 145.000,00.
Con tale pronuncia il Tribunale di Benevento ha ben precisato i principi in materia di responsabilità e quelli che regolano la liquidazione del danno.

Testo del provvedimento

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BANCARIO: ipoteca errata = notaio condannato

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

Il notaio, in virtù del contratto d’opera concluso con il cliente, deve fornire una prestazione che comprende e si estende a tutte le incombenze preliminari e aggiuntive anche preparatorie dell’atto richiesto, tale da preservare l’attitudine del rogito ad assicurare il conseguimento del risultato pratico voluto dagli assistiti e a definire una soluzione sicura utile a tutelarne gli interessi.
Così il Tribunale di Napoli, in persona del dott. Giuseppe Vinciguerra, con sentenza n. 879 del 21/01/2013, ha condannato un notaio per l’inesatto adempimento della prestazione professionale richiesta da un cliente.
Nel caso di specie, il notaio veniva investito dalla Banca del compito di predisporre il contratto di finanziamento assistito da garanzia reale e, successivamente, in seguito all’inadempimento dei debitori emergeva l’erronea identificazione del cespite gravato dall’ipoteca per aver il notaio “scorrettamente riportato nel testo negoziale i dati distintivi dell’appartamento offerto in garanzia reale dai mutuatari”.
La banca, pertanto, conveniva in giudizio il notaio accusandolo di aver determinato, per l’effetto di detto errore, l’impossibilità per la banca di portare a compimento il procedimento esecutivo di espropriazione forzata intrapreso contro i condebitori morosi,
chiedendo che il professionista venisse condannato al risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale ha accolto la domanda ritenendo che l’erronea identificazione del cespite integra una imperfezione dell’attività di facere devoluta alle cure del professionista tenuto, ex artt. 1218 e 2697 cc, a dimostrare la conformità ai canoni di valutazione legali.
Invero, l’inosservanza dell’obbligazione accessoria di controllare, con il necessario approfondimento, la correttezza degli elementi di catalogazione catastale destinati a fornire una  particolareggiata rappresentazione ideale dell’immobile, determina una palese violazione delle regole comportamentali cui si deve attenere l’operatore specializzato del settore impegnatosi a profondere, ex art. 1176 secondo comma cc, nello svolgimento del proprio munus, una diligenza di intensità commisurata alla tipologia, all’importanza e alla delicatezza dell’attività giuridica svolta.
Tra detti compiti, in materia di redazione di una convenzione ipotecaria, rientrano la visura e lo scrutinio delle risultanze dei registri immobiliari e catastali, il cui incompleto o inefficace assolvimento determinano la responsabilità per inadempimento del professionista.
Per tali ragioni il Tribunale ha condannato il notaio al risarcimento del danno sofferto dalla banca atteso che l’errore commesso ha provocato la perdita del diritto potestativo di esercitare la garanzia reale riservata al mutuante.
In materia di responsabilità professionale del notaio, si segnalano le ulteriori pronunce, già oggetto di approfondimento, ed in particolare la sentenza  n.14865  pronunziata dalla Corte di Cassazione in data 13/06/2013, con la quale si è stabilito che il notaio è soggetto a responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti del contratto che hanno subito dei danni, qualora non abbia adempiuto correttamente alla propria prestazione professionale che comprende anche l’attività preparatoria, inclusa quella riguardante la preventiva acquisizione di visure catastali e ipotecarie, non essendo sufficiente che una sola parte l’abbia esonerato da responsabilità  e la sentenza n.3657  pronunziata dalla Suprema Corte in data 14/02/2013, con la quale è stato affermato che tra gli obblighi incombenti sul notaio incaricato di predisporre la vendita di un immobile rientra quello di effettuare la verifica della libertà e della disponibilità del bene oggetto della vendita, salvo dispensa per concorde volontà delle parti, atteso che l’inosservanza di tale obbligo dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.

Testo del provvedimento

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MUTUO: dati catastali errati, notaio condannato al risarcimento

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

Il notaio che stipula un contratto di mutuo ipotecario, limitandosi a richiamare il titolo di provenienza riportante i dati catastali errati, senza procedere ad effettuare una visura catastale storica, è passibile di responsabilità contrattuale, avendo agito in violazione dell’obbligo di assicurare serietà e certezza dell’atto da rogarsi.
Cosi si è pronunziato il Tribunale di Napoli, con sentenza n.1438 del 30 gennaio 2014 giudice dott. Vincenzo Scalzone, il quale ha accolto la domanda proposta in danno del notaio, condannando il predetto al risarcimento dei danni, attesa la errata identificazione del bene ipotecato.
In particolare, una banca contestava al notaio di essere stato negligente nella stesura del mutuo ipotecario per avere erroneamente identificato il bene ipotecato, tanto che la procedura esecutiva proposta a seguito dell’inadempimento del mutuatario era stata estinta per erronea identificazione dei dati catastali.
Nel corso del processo, il notaio rogante si era difeso eccependo di aver identificato il bene utilizzando i dati catastali indicati nell’atto di provenienza, per cui chiedeva anche l’autorizzazione alla rettifica.
Il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento della Cassazione, secondo cui, in sede di preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare da parte del notaio, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto.
L’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale  per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale forma di responsabilità.

Testo del provvedimento

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RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO – MUTUO IPOTECARIO – USI CIVICI – RISARCIMENTO DEL DANNO

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

Il notaio che stipula il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile gravato da usi civici è tenuto a risarcire il danno alla banca per irrecuperabilità del credito, avendo agito con negligenza o imprudenza per omessa consultazione dell’ufficio usi civici della Regione prima del rogito e, cioè, in violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art.1176, comma 2, cc, rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Il danno andrà liquidato in misura pari all’intero ammontare del credito rimasto insoluto con la rivalutazione all’attualità operata sulla base dell’indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai.
Così si è pronunziato il Tribunale di Napoli, sezione ottava, Giudice dott. FRANCESCO GRAZIANO con sentenza del 6 marzo 2014, che ha accolto la domanda risarcitoria proposta da una banca a carico di un notaio, che aveva stipulato il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile risultato poi gravato da usi civici.
Nel corso del giudizio, la banca provava documentalmente l’impossibilità di agire esecutivamente per il recupero del credito erogato con il contratto di mutuo ipotecario stante l’intervenuta estinzione della promossa procedura esecutiva a causa della rilevata esistenza di usi civici sull’immobile, chiedendo al notaio rogante il risarcimento del danno patrimoniale per l’omessa consultazione dell’ufficio degli usi civici.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto sussistente il nesso causale tra la condotta omissiva, (ascritta dalla banca al notaio) e il danno cagionato all’istituto, accertamento effettuato utilizzando i criteri logici sanciti dalla giurisprudenza di legittimità, in materia di interpretazione degli artt. 40 e 41 cp, (norme applicabili anche in sede civile), così riassumibili:
1) per quanto attiene all’accertamento del nesso causale tra omissione e danno, resta valido il ricorso al “giudizio controfattuale“, ossia a quella particolare astrazione consistente nell’ipotizzare quali sarebbero state le conseguenze della condotta alternativa corretta, omessa dal professionista;
2) per quanto attiene al grado di probabilità, in base al quale stabilire astrattamente se l’effettuazione della condotta omessa avrebbe evitato il pregiudizio, occorre avere riguardo non già alla mera “probabilità statistica“, ma al differente concetto di “probabilità logica“, la quale deve essere prossima alla certezza;
3) la “probabilità logica“, a sua volta, va accertata confrontando le probabilità statistiche di successo della condotta omessa con tutte le circostanze del caso concreto, quali risultanti dal materiale probatorio raccolto.
Utilizzando tali criteri, il Tribunale ha evidenziato come la sussistenza degli usi civici ben avrebbe potuto essere rilevata dal Notaio mediante la debita consultazione dell’ufficio usi civici della Regione, attività che, se espletata, poteva consentire alla banca di essere informata in merito all’esistenza della formalità pregiudizievole.
Nella sentenza de quo sono stati dottamente evidenziati, anche con un pluralità di richiami giurisprudenziali, i principi che governano la responsabilità professionale del notaio così sintetizzabili:
1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566);
2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800);
3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso l’espletamento di visure, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493).
Per effetto di tale ricostruzione sistematica è evidente che l’ordinamento giuridico affida al notaio la funzione di dare certezza nei rapporti giuridici, anche mediante l’espletamento di INDAGINI DILIGENTI, direttamente proporzionate alla professionalità da rapportarsi alla natura dell’attività esercitata in considerazione dell’affare oggetto di rogito.
COMMENTO
Alla luce della evidenziata sentenza è stato cristallizzato il principio di diritto secondo il quale il notaio, incaricato della stipula di un contratto di finanziamento ipotecario, ha non solo l’obbligo giuridico di consultare i registri immobiliari onde individuare le formalità antecedenti il ventennio ma anche l’ufficio usi civici della Regione, peraltro facilmente accessibile mediante l’invio di una semplice missiva.
La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione viene di fatto parificata all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.
PRECEDENTI
Si segnalano le altre decisioni oggetto di commento in materia di responsabilità professionale del notaio.
NOTAIO ROGANTE: RESPONSABILITÀ NELL’ESECUZIONE DEL CONTRATTO DI PRESTAZIONE PROFESSIONALE
L’OPERA DEL NOTAIO DEVE ESTENDERSI A TUTTE QUELLE ATTIVITÀ DIRETTE AD ASSICURARE LA SERIETÀ E CERTEZZA DELL’ATTO GIURIDICO POSTO IN ESSERE TRA LE QUALI È COMPRESA LA ATTIVITÀ DI CONSULENZA IN RELAZIONE ALLO SCOPO TIPICO DELL’ATTO.
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: AMMESSO IL RISARCIMENTO IN FORMA SPECIFICA
IL NOTAIO CHE OMETTE DI COMUNICARE L’ESISTENZA DI PRECEDENTI ISCRIZIONI IPOTECARIE PUÒ ESSERE CONDANNATO ALLA CANCELLAZIONE DELLE STESSE
BANCARIO: IPOTECA ERRATA = NOTAIO CONDANNATO
BANCARIO: IPOTECA ERRATA= NOTAIO CONDANNATO DEVE FORNIRE UNA PRESTAZIONE CHE COMPRENDE E SI ESTENDE A TUTTE LE INCOMBENZE PRELIMINARI E AGGIUNTIVE ANCHE PREPARATORIE ALL’ATTO RICHIESTO
NOTAIO: È ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ PER ESONERO E PER CONCORDE VOLONTÀ DELLE PARTI
IL NOTAIO DEVE INFORMARE LE PARTI ANCHE PER LA SOLA AUTENTICAZIONE DI UNA SCRITTURA PRIVATA RELATIVA ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
 
RESPONSABILITÁ DEL NOTAIO: ESCLUSA SE L’ACQUIRENTE NON CHIEDE CHIARIMENTI
COMPRAVENDITA DI IMMOBILE LIBERO DA PESI, VINCOLI ED IPOTECHE “SALVO UNA FORMALITÀ”: L’ESPRESSIONE È CHIARA PERCIÒ IL NOTAIO NON HA COLPE
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO PER OMESSA VISURA
SE IL PREZZO DELL’IMMOBILE È GIÀ STATO VERSATO IN SEDE DI PRELIMINARE L’OBBLIGO RISARCITORIO DEL NOTAIO È LIMITATO ALLE SPESE DEL ROGITO
NOTAIO: L’ESONERO DALLE VISURE NON ESCLUDE LA SUA RESPONSABILITÀ
IL NOTAIO ANCHE SE ESONERATO DALLE VISURE RISPONDE EX CONTRACTU PER INADEMPIMENTO DELLA OBBLIGAZIONE DI PRESTAZIONE DI OPERA INTELLETTUALE
NOTAIO: CONDANNATO AL RISARCIMENTO IN VIA EQUITATIVA PER AVER DETERMINATO LA PERDITA DEL DIRITTO IPOTECARIO
LA LIQUIDAZIONE DEL DANNO AVVIENE SECONDO UNA VALUTAZIONE EQUITATIVA DEL GIUDICE EX ART.1226 SECONDO IL VALORE MEDIO DELL’IMMOBILE.
MUTUO: DATI CATASTALI ERRATI, NOTAIO CONDANNATO AL RISARCIMENTO
LA PREVENTIVA VERIFICA DELLE RISULTANZE DEI REGISTRI IMMOBILIARI COSTITUISCE OBBLIGO DERIVANTE DALL’INCARICO CONFERITOGLI DAL CLIENTE

Testo del provvedimento

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NOTAIO: responsabile per mancato rilievo di usi civici per i contratti di mutuo ipotecari

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Testo massima

Il notaio è tenuto a compiere le attività necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti con la stipulazione del contratto, tra cui effettuare le visure catastali ed ipotecarie nonché la consultazione dell’Ufficio Usi Civici, onde individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
IL CASO
Così si è espresso il Tribunale di Napoli, in persona del dott. Francesco Graziano, con la sentenza del 16 ottobre 2014 in materia di responsabilità professionale del notaio.
Nel caso di specie, una banca concludeva un contratto di mutuo ipotecario prevedendo – secondo uno schema legalmente atipico, ma divenuto ormai socialmente tipico – che la somma erogata alla parte mutuataria dovesse essere consegnata a quest’ultima successivamente all’iscrizione ipotecaria di primo grado, tanto che all’art. 5 del rogito notarile era espressamente contemplata la dichiarazione della parte mutuataria circa l’insussistenza di trascrizioni pregiudizievoli, vincoli o pesi che potessero “pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria concessa a fronte del finanziamento“.
Tuttavia, il notaio rogante ometteva di effettuare le indagini catastali storiche sull’immobile sul quale in realtà sussistevano usi civici tali da renderlo addirittura insuscettibile di pignoramento e (conseguentemente) incommerciabile.
L’istituto di credito, così, agiva giudizialmente contro il notaio deducendo che, se il notaio avesse debitamente consultato l’ufficio competente, l’istituto di credito erogante il mutuo sarebbe stato certamente informato circa l’esistenza della formalità pregiudizievole, ed avrebbe potuto scegliere di non erogare il mutuo, ovvero pretendere altre garanzie.
Infatti, poiché costituisce un fatto notorio che qualsiasi ente creditizio presta sempre somma attenzione, prima di erogare qualsiasi finanziamento, alle concrete possibilità che il debitore sia in grado di restituire capitale ed interessi, è ragionevole ritenere, ex art. 2727 cod. civ., che nessun istituto di credito avrebbe accettato, a garanzia del finanziamento erogato, l’iscrizione di una ipoteca su un fondo impignorabile ed inalienabile.
IL COMMENTO
Secondo il Tribunale il notaio rogante, ove richiesto della stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
L’obbligazione professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
Né il notaio, in relazione all’inadempimento dell’obbligazione “de qua”, può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c., con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l’inosservanza in questione, non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2 , c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.” (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800).
La pronuncia in commento appare particolarmente interessante in quanto ricostruisce in modo puntuale i principi che regolano la responsabilità professionale del notaio alla luce del costante orientamento del giudice di legittimità nonché della gran parte della giurisprudenza di merito.
In particolare, il Giudice afferma che: “1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566); 2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800); 3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493)“.
Pertanto, rilevato che nel caso di specie risultava per tabulas che il fondo concesso in garanzia era in realtà era gravato da usi civici il Giudice ha correttamente ritenuto provata la colpa omissiva del professionista.
Infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, nel giudizio di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale è onere dell’attore dimostrare unicamente l’esistenza e l’efficacia del contratto, mentre è onere del convenuto dimostrare di avere adempiuto, ovvero che l’inadempimento non è dipeso da propria colpa (cfr., all’uopo, Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, non solo il professionista convenuto non aveva superato l’onere posto suo carico dall’articolo 1218 cod. civ., ma, al contrario, la disamina della documentazione prodotta in giudizio e delle sue difese aveva permesso, invece, di ritenere integrata la prova positiva della negligenza del notaio.
In conclusione, il Tribunale ha condannato il professionista negligente al pagamento, in favore della banca, della somma complessiva di euro 74.632,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali nonché alla refusione delle spese di giudizio liquidate in euro 7.500,00.
Oramai, sono tre le decisioni che codificano quale causa di responsabilità professionale del notaio l’omessa consultazione dell’Ufficio relativo agli usi civici.
La giurisprudenza ha, quindi, recepito il principio secondo cui il notaio prima di rogare un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’onere di procedere non solo alla consultazione dei registri ipotecari, ma anche dei registri pubblici presso l’Ufficio Usi Civici.
Per approfondimenti sul punto si segnalano i seguenti precedenti giurisprudenziali:

 

Testo del provvedimento

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ESECUZIONE FORZATA: l’azione risarcitoria del creditore in danno del professionista delegato per appropriazione indebita del ricavato

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Testo massima

LE MASSIME
Il professionista delegato per la vendita di un immobile agisce quale “longa manus” del Tribunale, in quanto la delega attribuisce al designato la legittimazione all’esercizio di poteri e funzioni spettanti al Giudice e pertanto arreca un danno economico all’Amministrazione della Giustizia ove si appropri dolosamente delle somme frutto delle esecuzioni immobiliari, che sebbene formalmente appartenenti al debitore esecutato, sono vincolate alla procedura esecutiva e perciò stesso trattenute fino alla fase distributiva nella piena consapevolezza di avere in custodia denaro altrui (debitore, creditore, Stato).
 
In tale veste, il notaio delegato differisce nettamente dalla figura dell’ausiliario ex art. 68 cpc, atteso che nell’incarico di delega non è ravvisabile un mero rapporto accessorio, collaterale ed occasionale, bensì una autentica sostituzione nell’attività del giudice dell’esecuzione giuridicamente qualificabile in termini di “delega sostitutiva”, in virtù della quale il delegato è tenuto al compimento di atti i quali, se la delega non fosse intervenuta, spetterebbero al giudice dell’esecuzione. Ne discende la configurazione di un rapporto di servizio tra il professionista e l’amministrazione statale della giustizia, che nella giurisprudenza della Corte dei Conti si traduce nella ravvisabilità di ipotesi di danno erariale e, più in generale, nella qualificazione del delegato quale pubblico ufficiale.
 
Da tale rapporto di servizio deriva la necessità di configurare – in sede civile – come contrattuale la responsabilità del notaio delegato verso i creditori procedenti o intervenuti, anche in considerazione della circostanza che il professionista, pur essendo un pubblico ufficiale, resta un soggetto privato che svolge un’attività professionale ai sensi degli artt. 2229 e ss. cc.
Ne consegue che il notaio delegato deve adempiere ed operare in ordine alla delega con la diligenza qualificata richiesta dalla funzione ex art. 1176 cc, non trascurando che la responsabilità può sussistere anche in caso di colpa lieve, in ragione della capacità stessa del professionista (molto elevata in relazione alle attività di vendita, che non richiedono una particolare competenza tecnica).
 
È direttamente responsabile verso i creditori della procedura il notaio che abbia omesso di vigilare sull’operato dei suoi collaboratori, consentendo a questi ultimi di operare su libretti di deposito nominativi a lui intestati per la gestione del denaro afferente alle procedure esecutive, rispondendo anche dei fatti dolosi o colposi di costoro, secondo le regole di cui all’art. 1228 cc.
 
Né vale ad escludere la responsabilità diretta del notaio la condotta della Banca depositaria, la quale abbia omesso di verificare con la dovuta diligenza la legittimazione del collaboratore al prelievo del denaro dai libretti intestati al notaio, in quanto la mancata custodia e vigilanza da parte di quest’ultimo si pone quale antecedente logico necessario al prodursi dell’evento dannoso.
IL CASO 
Sono questi gli principi espressi dal Tribunale di Avellino, in persona del Giudice Maria Cristina Rizzi, con la sentenza del 5 febbraio 2016, che ha risolto un peculiare caso di responsabilità del professionista delegato in una procedura esecutiva immobiliare, per omessa vigilanza sull’attività dei propri collaboratori.
In particolare è accaduto che una Banca, creditore procedente in una procedura esecutiva immobiliare presso il Tribunale di Avellino, all’esito dell’approvazione del progetto di distribuzione, apprendeva dal professionista delegato alla vendita che le somme ricavate erano state illecitamente prelevate da un collaboratore del suo studio, motivo per il quale il creditore promuoveva azione risarcitoria in danno del notaio, per il negligente espletamento delle attività a questo delegate dal Tribunale, reclamando la condanna del predetto al pagamento di una somma pari al credito vantato nella relativa procedura.
Il notaio, tempestivamente costituitosi, respingeva ogni addebito, deducendo di essere stato egli stesso vittima di raggiri posti in essere dal collaboratore infedele, chiamando in giudizio (in manleva) a sia il professionista “colpevole”, sia la Banca depositaria del denaro illecitamente prelevato, nonché l’assicurazione professionale.
Nel corso della – complessa – istruttoria, è emerso chiaramente che il notaio aveva provveduto ad aprire vari libretti nominativi, nei quali faceva confluire gli importi riferibili a diverse procedure esecutive già in tal modo creando una iniziale promiscuità che rendeva meno trasparente la gestione delle procedure, impedendo di avere immediatamente chiaro lo stato di avanzamento di ogni singola procedura.
Il professionista aveva poi incautamente custodito i libretti, consentendo – per ben quattro anni – al proprio collaboratore di avere accesso agli stessi e di recarsi presso la banca depositaria, laddove consegnava abitualmente “una distinta di versamento o prelievo, già compilata e già firmata dal notaio che veniva portata a mano dal delegato allo sportello”.
Il Tribunale, premessa la corretta configurazione del rapporto tra l’Autorità Giudiziaria ed il notaio delegato quale vera e propria “sostituzione” del secondo alla prima, tale da far discendere in capo al professionista la qualifica di pubblico ufficiale e la conseguente responsabilità per danno erariale (profilo che non rileva direttamente ai fini della causa de qua), ha correttamente inquadrato la responsabilità del professionista delegato verso i creditori come contrattuale (e non extracontrattuale qual è quella degli ausiliari del giudice ex art. 68 cpc).
Peraltro il professionista delegato, pur essendo un pubblico ufficiale, resta un soggetto privato che svolge un’attività professionale ai sensi degli artt.2229 e ss. c.c. “pertanto la delega potrebbe dar vita ad un rapporto analogo a quello che nasce dal contratto d’opera professionale (cosi già Trib. Avellino, ord. 17.10.2012, dott.ssa Di Paolo).
 
Ne consegue che il notaio delegato deve adempiere ed operare in ordine alla delega con la diligenza qualificata richiesta dalla funzione ex art. 1176 c.c. (art. 1176 comma 2 c.c.: nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata).
 
Né è di ostacolo il rilievo che secondo tale ricostruzione il rapporto si instaura solo con il giudice (che formalmente delega il notaio) alla luce della nota espansione della responsabilità da contatto”.
Parametrando poi la complessità delle attività di vendita alla competenza (elevata) del notaio, il Giudice ha ritenuto configurabile la responsabilità del professionista anche in caso di colpa lieve.
Nel caso di specie, la peculiarità della condotta del terzo (collaboratore di studio del notaio), benché pacificamente illecita ed in attesa di definizione in sede penale, non è valsa ad escludere la responsabilità diretta del professionista delegato, per vari ordini di ragioni.
In primis, il Tribunale ha notato che, ai sensi dell’art. 1228 cc, salva diversa volontà delle parti, il debitore che nell’adempimento dell’obbligazione si avvale dell’opera di terzi, risponde anche dei fatti doloso o colposi di costoro.
Mentre il comportamento dei terzi deve essere doloso o quantomeno colposo, il debitore risponde, infatti, della loro condotta per il solo fatto di essersi avvalso della loro opera.
Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza del 1998, n. 11284, il notaio è obbligato ad eseguire personalmente l’incarico assunto – ed è perciò responsabile, ai sensi dell’art. 1228 cc, dei sostituti ed ausiliari di cui si avvale – con la specifica diligenza e perizia dovute per la professione che esercita, avuto riguardo al raggiungimento del risultato pratico perseguito.
La sua responsabilità rimane, dunque, sempre personale in difetto di mancata sorveglianza dell’operato del dipendente e discende direttamente del disposto di cui all’art. 1228 cc.
Nel caso di specie, poi, è apparsa evidente l’impossibilità di ritenere interrotto il nesso eziologico tra la condotta del notaio ed il danno patito dal creditore, in considerazione del fatto che la condotta del collaboratore “infedele” dovesse ritenersi prevedibile e prevenibile, non costituendo al contrario un fatto eziologico eccezionale, cui riconoscere la efficacia di causa sopravvenuta capace di ridurre la precedente condotta illegittima del notaio al rango di semplice occasione.
Sottolinea infatti il Tribunale: “è pacifico in giurisprudenza che la utilizzazione fraudolenta di un libretto di deposito da parte di chi lo detenga, senza esserne titolare e senza essere soggetto ad alcuna forma di controllo da parte del titolare (cui potremmo aggiungere la assenza di delega ad operare), non rappresenta affatto un avvenimento al di fuori della sfera di prevedibilità e prevenibilità di chi dovrebbe curare personalmente la custodia, la violazione del rapporto fiduciario essendo fenomeno abbastanza diffuso che induce di norma le persone prudenti ad evitare di affidare a terzi valori di cui questi, anche se con delle forzature, possono appropriarsi”.
Analogamente, in termini di concausa – e non di causa idonea ad interrompere la serie eziologica – è stata valutata la condotta della Banca depositaria, la quale aveva consentito al collaboratore “infedele” di prelevare ripetutamente le somme dai libretti intestati al notaio, pur essendo acclarata in sede di consulenza tecnica l’assenza di un rapporto di delega “a monte” e/o di singole deleghe “a valle”.
La mancata custodia e vigilanza da parte del notaio si pone, infatti, quale antecedente logico necessario al prodursi dell’evento dannoso.
Il Tribunale, quindi, ha accolto la domanda risarcitoria del creditore, condannando in solido il professionista delegato, il collaboratore e la banca depositaria al pagamento della somma che al creditore procedente sarebbe spettata in virtù del progetto di distribuzione, oltre spese di lite e manlevando il notaio che aveva chiamato in causa l’assicurazione professionale, al netto della franchigia contrattualmente prevista.
IL COMMENTO
La sentenza in esame presenta diversi profili di rilevante interesse, sia per la configurazione della responsabilità diretta del delegato, sia per l’approfondita ricostruzione dei rapporti tra l’attività del professionista e quella dei propri collaboratori, nonché per la puntuale analisi dell’incidenza delle concause e della ripartizione delle responsabilità.
Resta aperto il discorso – evidentemente fuori dalla cognizione del Giudice ordinario – del peculiare atteggiarsi del rapporto di servizio tra il delegato e l’amministrazione della giustizia, richiamato dal Tribunale come fonte di responsabilità erariale (ma al solo fine di differenziare in sede civile la posizione del professionista delegato da quella degli altri ausiliari ex art. 68 cpc), e se – ed in che termini – tale responsabilità possa comunicarsi all’organo delegante in presenza di ripetute condotte illecite da parte del delegato (o di un suo collaboratore).

Testo del provvedimento

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NOTAIO: condanna in forma specifica per omessa rilevazione d’ipoteca

Procedimento patrocinato da De Simone Law Firm

Il Notaio pur essendo per legge tenuto allo svolgimento delle sue funzioni, in ragione della natura di servizio pubblico delle attività e prestazioni da esso eseguite, risponde a titolo di responsabilità contrattuale dell’eventuale inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto d’opera professionale stipulato con il cliente.

Il Notaio deve fare tutto quanto è dovuto al fine di redigere un atto da cui risulti effettivamente la liberazione da ogni vincolo dell’immobile oggetto della compravendita, ossia è il Notaio e non altri a dovere rispondere del suo inadempimento.

Dall’art. 1176, II co., c.c., consegue che l’opera professionale del Notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.

In caso di omessa rilevazione di una formalità pregiudizievole è possibile conseguire la  condanna al risarcimento in forma specifica, con ordine del Notaio alla relativa cancellazione  della formalità non rilevata.

Questi principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott.ssa Renata Palmieri, con la sentenza n. 1007 del 21.01.2015.

L’acquirente di un immobile proponeva azione di risarcimento danni per responsabilità professionale nei confronti del Notaio rogante l’atto di vendita, atteso che, lo stesso, aveva omesso di rilevare che il cespite oggetto di stipula, era in realtà gravato da un’ipoteca giudiziale, pertanto, lamentava la violazione degli artt. 1176 comma 2 e 2236 c.c. da parte del professionista.

Il Notaio convenuto si costituiva in giudizio, contestando la fondatezza della domanda attorea, chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa la compagnia assicurativa con la quale aveva stipulato una polizza per la responsabilità civile.

Si costituiva, quindi, la compagnia chiamata in causa, eccependo tre l’altro l’infondatezza dell’azione, nonché l’inoperatività della garanzia per essere state omesse nel caso specifico le visure ipotecarie.

Il Tribunale adito sottolineava come, già da tempo, la giurisprudenza di legittimità avesse chiarito che il Notaio, pur essendo per legge tenuto allo svolgimento delle sue funzioni, in ragione della natura di servizio pubblico delle attività e prestazioni da esso eseguite, rispondesse a titolo di responsabilità contrattuale dell’eventuale inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto d’opera professionale stipulato con il cliente.

Il professionista, infatti, è tenuto a svolgere ex art. 1176 c.c. secondo comma, la sua attività utilizzando la diligenza ordinaria media, rapportata alla natura della prestazione.

Tale normativa va ad integrare il contratto d’opera professionale operante tra il Notaio e il cliente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1374 c.c., ponendo a carico del professionista rogante una serie di obblighi accessori, che pur non espressamente previsti dal contratto, scaturiscono, proprio, dal dovere di agire secondo diligenza.

Quindi, dall’obbligo posto dall’art. 1176 c.c. secondo comma, consegue che l’opera professionale del Notaio non può ridursi ad un mero accertamento della volontà delle parti e direzione delle stesse nella compilazione dell’atto, ma si deve estendere anche alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.

Pertanto, quand’anche il Notaio sia stato esonerato dalle visure, essendo comunque tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata e della buona fede, qualora non osservi i suddetti obblighi, risponde “ex contractu”.

Nella specie, il giudicante, dal momento che riteneva pienamente provata dalla documentazione allegata dall’acquirente, l’esistenza di un’ipoteca giudiziale precedente alla stipula dell’atto, riteneva che il Notaio, aveva colpevolmente omesso di effettuare le necessarie visure ipocatastali, circostanza dalla quale scaturiva la sua responsabilità contrattuale.

Affermava, inoltre, che seppure nel contratto di compravendita immobiliare l’alienante aveva dichiarato, ingannevolmente, che il cespite era libero da pesi, censi, canoni, oneri, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, la responsabilità del professionista non poteva ritenersi un alcun ritenersi attenuata.

Su questo aspetto la giurisprudenza di legittimità, infatti, ha più volte chiarito che la responsabilità del Notaio per mancata o inesatta effettuazione delle visure ipocatastali non risulta esclusa o attenuata dal fatto che la parte venditrice abbia ingannevolmente dichiarato in atto la libertà dell’immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, invero, l’obbligo di procedere al preventivo accertamento della libertà del bene, mediante le visure ipotecarie o catastali, non è subordinato al conferimento di uno specifico incarico, ma rientra nei doveri professionali del Notaio incaricato della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare.

Ancora, relativamente al quantum debeatur, precisava che per determinare l’ammontare del risarcimento in tema di responsabilità notarile da omesse visure, è possibile anche la condanna al risarcimento in forma specifica.

Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale riteneva sussistente la responsabilità professionale del Notaio condannandolo a procedere alla cancellazione dell’ipoteca.

Per ulteriori approfondimenti si veda:

RESPONSABILITA’ NOTAIO: LE CONSEGUENZE PER INESATTEZZA DEI DATI ANAGRAFICI PER I MUTUI IPOTECARI

NON È POSSIBILE PROCEDERE ALLA ISCRIZIONE SUPPLETIVA O IN RETTIFICA

Sentenza Corte di Appello di Napoli, sez. terza, Pres. Giordano – Rel. Mondo 12-11-2014 n.4503

NOTAIO: RESPONSABILE PER MANCATO RILIEVO DI USI CIVICI PER I CONTRATTI DI MUTUO IPOTECARI

LA CONDOTTA NEGLIGENTE È DETERMINATA DALL’OMESSA CONSULTAZIONE DELL’UFFICIO USI CIVICI

Sentenza | Tribunale di Napoli, dott. Francesco Graziano | 16-10-2014

RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: È DOVERE DEL PROFESSIONISTA INFORMARE IL CLIENTE DI EVENTUALI VIZI SULL’IMMOBILE

LA PREPARAZIONE DELL’ATTO PUBBLICO RICHIEDE UNA PREVENTIVA VERIFICA DEL BENE IMMOBILE E TALE DOVERE GRAVA SUL NOTAIO ROGANTE

Sentenza | Cassazione Civile, Terza Sezione | 26-08-2014 | n. 18244